谈谈物业管理中的节能减排-------------孙鸿伟

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出了“十一五”期间单位国内生产总值能耗降低２０％左右，主要污染物排放总量减少１０％的约束性指标。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。
节能减排就是降低能源消耗、减少污染排放。当前，实现节能减排目标面临的形势十分严峻。去年以来，全国上下加强了节能减排工作，国务院发布了加强节能工作的决定，制定了促进节能减排的一系列政策措施，各地区、各部门相继做出了工作部署，节能减排工作取得了积极进展。
做为物业管理企业如何做好节能减排成为我们物业管理重要的日常工作之一。物业管理企业为了经济效益的提升，很大程度基于成本的大幅降低。显然，成本的降低，又在很大程度依赖于节能减排的水平。从行业的盈利能力来看，物业管理又是微利行业，企业有必要通过自身科学的经营管理，尽可能摆脱微利的先天行业特性。而通过节能减排，降低成本，提升效益，是摆脱微利的一种有效途径。从业主的角度来看，业主需要的是找一个能为自已省钱的好管家，尽可能付出较小的成本，而获得更高的收益，包括获得超越期望的额外惊喜。而要实现这一目标，节能减排也是一条重要的途径。 从行业的角度来看，随着物业管理行业规范及水平的提高，不再是粗放式的服务管理，业主不仅看重服务的品质，也看重服务的效益，包括对节能减排的诉求。因此，这就对物业管理企业提出了精益化、科技化的服务要求。
以下谈谈华菲物业管理有限公司在物业管理中节能减排所取得的几点经验：
1、 华菲物业把节能减排纳入企业经营发展总体战略中，用科技手段带动企业的发展，采用OA办公软件，实行无纸化办公，降低办公费用，提高工作效率，实行该项办公流程后比原来降低了15%的办公费用。
2、 华菲物业把楼盘的前期介入物业管理做为重要的管理工作，楼盘的前期介入可以积极配合房地产开发企业开展节能减排工作，想法设法减少房地产开发企业的成本支出。譬如，物业服务企在前期介入时，可以积极与房地产开发企业协调做好照明、空调、水景观等系统的节能减排，帮助房地产开发企业节约开支。一般来说在公共水电、材料、人工等支出方面，物业管理企业介入服务比开发企业自行管理减少支出10%至30%左右。工作超前就成本低、解决容易方便，往往节能减排的方案、意见，大多可以优化发展商的规划设计，同时也可以大大降低或减少发展商的遗留问题，有利于后期物业管理工作的正常开展。
3、 华菲物业把科学规范的机电设备管理做为企业的核心竟争力，制定一整套的《工程管理标准》，利用各方面专业技术人员对每一个日常节能减排环节进行细化管理，从一点一滴入手，小的举措可以得到大的节能减排效果。
4、 将公共区域楼道的照明由25瓦的白炽灯改为9瓦的节能灯（照度为45瓦白炽灯），经测算可以节省64%的用电量。
5、 将开关面板人为开关控制改为触摸自动开关控制，经测算可以节省30%的用电量。
6、 在一些设备区域必须用开关面板的场所，采用在开关面板上贴红、绿、黄色标识，绿色表示必须常亮的照明，黄色表示在巡视时开启的照明（也可采用门触板开关，自动控制），红色表示在紧急或维修时才开启的照明，这样可减少人为随意性开关造成的浪费。
7、 将大面积的地下停车场原设计的40瓦日光灯架（含电感式镇流器的40瓦的日光灯约为45瓦），改为23瓦的大买场反射型节能灯，可以节省能耗49%。
8、 办公写字楼电梯在使用低峰期（下班后夜间及休息天）减少电梯的投用量，如四台电梯减至两台，可以减少用电量30%以上。
9、 向业主单位宣传节能减排的重要性，业主单位可以委托物业公司对各单位办公室的空调机蒸发器及过滤网定期进行清洗消毒，可以减少用电量10%以上，使各单位办公室的空调机提高工作效率，从而可以达到节能降耗的作用，且可以防止有害细菌通过空调机传播。
10、 向业主单位宣传国务院办公厅发出《关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》关于“公共场所空调温度设限夏季室内空调不得低于26℃”的规定，倡导节能减排，采用科学的中央空调系统运行方式做好节能减排工作：
? 对中央空调冷却、冷冻水系统进行规范的清洗及水处理。科学证明， 1毫米的水垢将使机组制冷量降低20~40%，同时使冷凝器压力升高，导致电机负荷增加，如果进行清洗及水处理，可以降低耗电能20~30%，设备的耐用年限平均可以延长40%左右，同时也大大降低故障率，减少维修费用。
? 夏季为了能达到节能减排的目的又能满足中央空调系统的制冷效果，在写字楼办公时提前半小时开启系统运行，由于在每天开机前，中央空调系统运行负荷最大，需要尽快降低环境温度，因此可以先开启两套主机系统运行（中央空调系统一般采用一台主机配套一台冷却水泵一台冷却塔及一台冷冻水泵运行，冷却水泵、冷却塔及冷冻水泵一般为恒定功率），待中央空调主机负荷降到50%以下恒定后，就可以采用只开启一套主机系统运行，并根据运行流量需要只开一台冷冻水泵或两台冷冻水泵运行，控制主机运行负荷恒定在85%~95%之间，办公环境温度在24℃~26℃。有效提高运行效率。如果在炎热的夏季，一套主机系统运行无法满足以上要求时，再根据运行时段，启用两套主机系统。这样可以有效地进行节能减排，如按一台Carrier19XL-5151型离心式中央空调主机测算，主机功率1758KW；冷却水泵55KW；冷却塔风机5.5 KW；冷冻水泵55KW；如果可以减少一台主机(负荷50%)一台冷却水泵一台冷却塔风机运行，即节省939.5度电/小时,按5小时/天，0.8558元/度电,每月22天工作日核算,每月可以节省88442元的电费。
综合以上华菲物业管理有限公司的几点节能减排经验，可以说明，节能减排在物业管理工作中潜能，只有在日常的物业管理过程中，不断细化管理，不断地提高科学技术管理，才能在物业管理中节能增效，为节能减排做出更多的成效。