厦门市物业管理若干规定实施细则

各区人民政府，市直各委、办、局，各开发区管委会：

　　《厦门市物业管理若干规定实施细则》已经市政府第94次常务会议研究通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　厦门市人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2015年12月2日

　　（此件主动公开）

　　厦门市物业管理若干规定实施细则

　　第一章　总　则

　　第一条　根据《厦门市物业管理若干规定》（以下简称《规定》）第五十四条，制定本实施细则。

　　第二条　根据《规定》第三条，市建设主管部门履行下列职责：

　　（一）负责物业服务企业的资质管理；

　　（二）监督管理全市的专项维修资金；

　　（三）建立物业管理行业的诚信档案、信用监管、监督检查等制度；

　　（四）研究拟定或者制定物业管理相关政策并开展政策宣传工作；

　　（五）指导各区建设主管部门开展下列工作：

　　1.依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为；

　　2.监督物业招标投标活动；

　　3.开展物业管理活动的日常监督检查；

　　4.建立物业管理行政调解一站式纠纷解决平台；

　　5.定期组织物业管理有关法律、法规、政策以及业主大会和业主委员会运行管理的培训；

　　（六）法律、法规、规章和市政府规定的其他职责。

　　第三条　民政部门负责协调社区居民委员会，履行下列职责：

　　（一）指导建立物业管理互动共治体系。协调社区居民委员会依法指导和监督社区内业主大会、业主委员会、社会组织等开展工作，建立以社区为服务平台、业主和物业服务企业为实施主体，社区内社会组织广泛参与的工作机制；

　　（二）会同有关部门指导社区居民委员会参与社区物业服务纠纷多元化调解，建立社区物业纠纷多元化协商解决机制；

　　（三）会同街道办事处（镇人民政府）指导社区居委会支持物业服务企业开展多种形式的社区服务。

　　第四条　区建设主管部门履行辖区内的下列物业管理工作职责：

　　（一）指导街道办事处（镇人民政府）履行物业管理的有关监管职责；

　　（二）会同街道办事处（镇人民政府）调整和决定物业管理区域范围；

　　（三）办理（前期）物业服务合同、物业管理招投标等备案事项；

　　（四）监督物业管理招标投标活动；

　　（五）依法处理物业管理的信访投诉事项，建立区级物业管理行政调解一站式纠纷解决平台；

　　（六）负责辖区内物业服务企业资质审批的初审工作；

　　（七）配合开展辖区内物业服务企业的资质检查工作；

　　（八）开展对辖区内物业服务活动的日常监督检查工作；

　　（九）依法实施物业管理的行政处罚；

　　（十）负责专项维修资金使用和核销的日常监督管理工作；

　　（十一）定期组织街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会的相关工作人员、业主委员会委员（候选人）、业主委员会专职工作人员进行物业管理有关法律、法规、政策以及业主大会和业主委员会运行管理的培训；

　　（十二）法律、法规和市、区政府规定的其他职责。

　　区建设主管部门可以委托所属物业管理专职机构负责日常监督管理工作。

　　第五条　街道办事处（镇人民政府）在区民政部门、区建设主管部门指导下，具体履行辖区内下列工作职责：

　　（一）负责组织协调业主大会和业主委员会筹备、成立、换届等工作；

　　（二）指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作；

　　（三）在未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会未按规定组织召开业主大会且拒不执行限期组织召开业主大会决定的情形下，负责组织召开业主大会；

　　（四）对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会；

　　（五）对业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举；

　　（六）责令业主大会、业主委员会限期改正违法违规的决定；

　　（七）代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章；

　　（八）组织召开物业管理联席会议；

　　（九）依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项；

　　（十）法律、法规和市、区政府规定的其他职责。

　　街道办事处（镇人民政府）可委托社区居民委员会（社区工作站）实施前款所列的具体工作。

　　街道办事处（镇人民政府）应当配备物业管理工作人员，落实工作经费。

　　第六条　各区建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及物业管理纠纷的调解等工作。

　　第二章　业主大会和业主委员会

　　第七条　街道办事处（镇人民政府）依据《规定》第七条、第八条向市房地产档案管理机构查阅业主相关资料的，市房地产档案管理机构在收到街道办事处（镇人民政府）的书面查询函件后7个工作日内以书面形式答复并提供所查阅内容。

　　第八条　首次业主大会筹备组按《规定》第九条至第十一条组织成立，成员为7至11人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。

　　筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）派工作人员担任，常务副组长由社区居民委员会派代表担任。建设单位已不存在，或经街道办事处（镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。

　　第九条　筹备组成员中的业主应当符合下列条件：

　　（一）具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）依法履行法律法规等规定的业主义务；

　　（四）本人、配偶及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职；

　　（五）热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间；

　　（六）无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为；

　　（七）临时管理规约中规定的其他条件。

　　第十条　街道办事处（镇人民政府）按《规定》第十条组织成立首次业主大会筹备组，在收到建设单位报告或业主请求后，应当制定组建筹备组的公告，明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等，在物业管理区域内显著位置进行公告。

　　社区居民委员会应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐筹备组中的业主成员。

　　筹备组成员名单确定后，街道办事处（镇人民政府）应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处（镇人民政府）应当进行复核。筹备组自公告之日起成立，并按相关规定组织召开首次业主大会。

　　第十一条　鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域，建立业主代表制度，具体指业主可以以书面委托的形式，约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。

　　业主代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定。

　　第十二条　业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合下列条件：

　　（一）具有业主身份，住宅小区的业主应在本住宅区实际居住；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力；

　　（四）遵守管理规约和业主大会议事规则，履行法律、法规、规章规定的义务；

　　（五）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；

　　（六）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职；

　　（七）本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系；

　　（八）具备履行职责的健康条件和文化水平；

　　（九）具有履行职责的工作时间；

　　（十）无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为；

　　（十一）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他条件。

　　业主委员会主任、副主任应当优先推荐具有本市户籍、具备中国共产党党员身份、文化程度较高、居住时间较长的委员担任。

　　鼓励在社区居民委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职，完善联合工作机制。

　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

　　第十三条　经业主大会决定，可以给予业主委员会成员适当的报酬，费用由业主共同承担。

　　鼓励业主大会和业主委员会根据《规定》第十八条聘请专职工作人员处理业主大会和业主委员会的日常事务，并在业主大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬。专职工作人员应当定期接受区建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）组织的培训。

　　第十四条　《规定》第十九条第四项中“无正当理由”包括但不限于下列理由：

　　（一）尚未入住或房屋空置；

　　（二）个人未与物业服务企业签订合同；

　　（三）房屋质量存在问题或对社区大环境不满意；

　　（四）其他部分业主不交费；

　　（五）其他物业使用人对本人造成生活影响或相关损失；

　　（六）对物业服务质量不满。

　　第十五条　业主委员会应当在物业管理显著区域内公布下列情况和资料：

　　（一）业主委员会名称和成员名单；

　　（二）管理规约、业主大会议事规则；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）首期、日常专项维修资金的收支情况；

　　（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

　　（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（七）业主大会和业主委员会的决定；

　　（八）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况；

　　（九）其他应当向业主公布的情况和资料。

　　前款第一项至第三项应当长期公示，若有变化的应当及时更新。

　　前款第四项至第六项应当至少每半年公示一次，公示期7日以上，第四项、第五项应当同步在“厦门市物业专项维修资金管理网”公示。

　　前款第七项、第八项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公示，公示期不少于7日。

　　第十六条　业主委员会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得存在下列行为：

　　（一）接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益；

　　（二）采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等归全体业主共有的资产；

　　（三）索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　第十七条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：

　　（一）不履行业主法定义务的；

　　（二）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

　　（三）不履行业主委员会委员职责的；

　　（四）利用业主委员会委员身份谋取私利的；

　　（五）侵害物业管理区域内其他业主合法权益的；

　　（六）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员有上述情形之一的，经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议终止其委员资格，街道办事处（镇人民政府）在收到申请之后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主大会做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的，可由街道办事处（镇人民政府）组织召开。

　　出现上述情形的，业主委员会委员资格自业主大会会议作出决定之日起终止。

　　第十八条　业主委员会应当自其选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处（镇人民政府）备案。

　　（一）业主委员会备案表；

　　（二）业主大会会议记录和会议决定；

　　（三）业主大会议事规则、管理规约；

　　（四）业主委员会委员、候补委员的业主身份证明、个人简历、联系方式等基本情况；

　　（五）业主大会决定的其他重大事项；

　　（六）法律、法规规定要求的其他材料。

　　管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日内办理变更备案。

　　资料齐全、符合法定形式的，街道办事处（镇人民政府）应当及时发放业主委员会备案证明或变更备案证明。

　　第十九条　业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供街道办事处（镇人民政府）的备案证明。业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。

　　业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定。

　　第二十条　上一届业主委员会应当在任期届满10日内将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续。新一届业主委员会可以聘请第三方审计机构对上一届业主委员会任期内资金使用情况等进行审计。

　　第二十一条　业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由专职工作人员或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。

　　第二十二条　业主大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：

　　（一）挂号信件或特快专递；

　　（二）电子邮件；

　　（三）手机短信；

　　（四）其他电子信息传送方式。

　　业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的信息为准；业主未入住的，以业主首次书面提供的信息为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起15日内告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。

　　抄送人应当保留已抄送的相关记录。

　　第二十三条　需在物业管理区域内显著位置进行公告或公示的内容，应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢（梯）张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

　　（一）在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴；

　　（二）在物业管理区域的主要出入口张贴；

　　（三）在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

　　第二十四条　关于业主大会和业主委员会的筹备、成立、换届等工作，各区可根据实际情况，制订具体操作细则。

　　鼓励各区设立扶持业主大会和业主委员会发展的资金，用于培训相关人员，评选和奖励有突出表现的业主大会和业主委员会。

　　第三章　物业服务和物业使用

　　第二十五条　物业服务企业应当公开物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息，并在物业区域显著位置设置标牌长期公示。

　　第二十六条　物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备的管理维护制度，按照合同约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护，并做好记录。

　　电梯、压力容器等特种设备和消防设施设备，业主或物业服务企业可根据物业服务合同约定委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方的安全管理责任。

　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、管理时，相关业主和物业使用人应当给予配合。

　　第二十七条　业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，对装饰装修的时间、内容、垃圾处理、噪音控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定。物业服务企业可以根据装饰装修管理服务协议向业主、物业使用人收取、返还装修保证金。业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

　　业主、物业使用人在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位、违章搭建的，由业主、物业使用人负责修复、保洁、恢复原状；业主、物业使用人不修复、保洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、保洁、恢复原状，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用人承担。

　　物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合。

　　第二十八条　物业管理区域安全防范工作的组织、落实情况应当纳入物业服务企业的诚信评价范围。物业服务企业应当积极配合安防工程的组织实施。

　　第二十九条　本市物业项目鼓励实行项目经理负责制。一个物业管理项目可配备一名负责的项目经理。

　　第三十条　物业服务企业依据《规定》第二十四条备案应当提交以下资料：

　　（一）前期物业服务合同或物业服务合同备案申报表；

　　（二）物业服务企业资质证书和业主委员会备案证明；

　　（三）前期物业服务合同或物业服务合同；

　　（四）普通住宅前期物业项目的中标通知书；

　　（五）项目经理执业资格或岗位证书、劳动合同及社保缴交证明等有关资料。

　　资料齐全、符合法定形式的，区建设主管部门应当予以备案。

　　第三十一条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验中发现共用部位、共用设备和共用设施不符合规定或约定要求的，建设单位应当整改，并组织物业服务企业复验。

　　第三十二条　政府有关部门或公共服务单位、街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会应当支持物业服务工作，不得干预物业服务企业的正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费；不得向物业服务企业转嫁公共管理、公共服务或社区服务的有关职责；鼓励物业服务企业参与社区管理和服务。

　　第三十三条　建设单位应当与物业服务企业在前期物业服务合同中约定前期物业管理期间的物业经营性收益使用或管理事项。

　　第三十四条　物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业应当按项目独立设账，按物业服务合同约定代为支出。物业服务酬金应当按照物业服务合同约定的比例或者数额提取。

　　实行酬金制的，物业服务企业应当每年公布物业服务资金年度预决算，每半年至少公布物业服务资金收支情况一次。业主委员会可根据需要，聘请会计师事务所对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公告。

　　第三十五条　物业服务合同期限届满前60日，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满60日前书面告知业主委员会、区建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）。

　　物业服务合同未到期，需提前解除的，应当报告街道办事处（镇人民政府）和区建设主管部门后，并提前30日告知全体业主。

　　第三十六条　有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝移交或者退出：

　　（一）物业服务合同依法、依约解除或终止的；

　　（二）生效的人民法院判决或仲裁裁定物业服务企业应当退出的；

　　（三）物业服务企业资质被依法吊销的；

　　（四）依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第三十七条　物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的养护、维修、更新由业主负责，所需费用由业主本人承担。

　　物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理、维护、更新和管理责任，由有关业主共同承担。

　　物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当承担赔偿责任，并承担修复的费用。

　　第三十八条　物业管理区域由一个独立产权单位申请变更为两个以上独立产权单位的，应当及时补充设立专项维修资金。

　　第三十九条　建设主管部门可聘请第三方审计机构对物业管理区域专项维修资金缴存、使用情况进行审计，并依法对违法违规行为进行处理。

　　专项维修资金管理工作经费纳入建设主管部门预算。

　　第四十条　首期专项维修资金应存入市建设主管部门设立的维修资金专户。经市建设主管部门授权，日常专项维修资金可以由业主委员会或物业服务企业在专项维修资金专户管理银行开立专户，资金的缴存和使用接受建设主管部门监督。

　　专项维修资金的使用由具有造价咨询资质的第三方机构审核。造价审核费用、监理费用可从专项维修资金中列支。

　　第四十一条　已成立业主委员会且在有效期内的，业主委员会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认；未成立业主委员会或业主委员会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。

　　第四十二条　有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照紧急维修程序使用专项维修资金：

　　（一）屋顶、外墙出现严重渗漏的；

　　（二）电梯出现故障，特种设备管理部门要求对电梯进行维修、更新、改造的；

　　（三）高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的；

　　（四）建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的；

　　（五）共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的；

　　（六）消防设施出现故障，消防部门下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

　　第四十三条　根据《规定》第三十七条需进行专项维修资金续筹的，续筹的方式、金额等具体事项由业主大会决定，并由业主委员会负责组织实施。

　　尚未成立业主大会的，由街道办事处（镇人民政府）指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的，业主委员会或物业服务企业应当以书面方式督促限期续筹；逾期仍未足额续筹的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催交。

　　第四章　监督和责任

　　第四十四条　业主委员会委员、候补委员和专职工作人员违反本实施细则第十六条规定的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正。

　　街道办事处（镇人民政府）还应当将业主委员会委员或专职工作人员的相关不良行为，在物业管理区域内公布，并抄报区建设主管部门。情节严重的，区建设主管部门应当列入向社会公布的警示名单。

　　第四十五条　上一届业主委员会违反本实施细则第二十条规定，拒不将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会并办理好交接手续的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

　　第四十六条　业主大会或业主委员会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办事处（镇人民政府）予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。

　　第四十七条　物业项目经理违反法律法规和相关规定的，区建设主管部门应当依法予以查处，并作为不良行为记入诚信档案；情节严重的，应当列入向社会公布的警示名单。

　　第四十八条　物业服务企业违反本实施细则第三十六条规定的，区建设主管部门应当根据《规定》第四十五条予以处理。

　　第四十九条　物业服务企业存在拒不退出物业管理区域、擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途、不履行物业服务合同、业主投诉较多且属实、未按规定缴存日常专项维修资金和公布专项维修资金收支情况等情形的，区建设主管部门应当按相关规定处理，并作为不良行为记入诚信档案。

　　第五十条　业主和物业服务企业产生纠纷的，可以向所在街道办事处（镇人民政府）提出纠纷调解。街道办事处（镇人民政府）应当及时组织调解，达成调解意见的，应当形成双方签署的具有法律效力的书面调解意见书。

　　鼓励建立物业服务纠纷第三方调解机制。

　　第五十一条　物业管理区域发生重大矛盾纠纷影响社会稳定的，街道办事处（镇人民政府）应当及时召集信访、公安、司法、建设、城管等相关部门组成联席会议进行妥善处理，加大对有关业主大会和业主委员会成立与换届、物业服务企业选聘解聘、新旧物业服务企业交接等突出矛盾纠纷的调处力度。

　　第五章　附　则

　　第五十二条　保障性住房的专项维修资金使用等物业管理工作按照本市保障性住房的有关规定执行。

　　第五十三条　本实施细则由市建设主管部门负责解释。

　　第五十四条　本实施细则自发布之日起施行，有效期5年。

　　厦门市人民政府办公厅　　2015年12月3日印发